Un seguro de impago de alquiler no asegura al inquilino: asegura al propietario frente a la posibilidad de que el inquilino deje de pagar. Por eso, antes de emitir la póliza, la aseguradora estudia a la persona que va a vivir en el piso. Lo que mira es, sobre todo, una cosa: si sus ingresos netos y su estabilidad laboral permiten pagar esa renta cada mes. El resto (ficheros de morosidad, avalistas, tipo de contrato) sirve para confirmar o matizar ese cálculo. Aquí tienes qué comprueba exactamente, con qué umbrales y con qué documentos.
Quién hace el estudio y qué decide
El estudio lo hace la aseguradora, no el casero ni la inmobiliaria. El propietario (o la agencia en su nombre) envía la documentación del candidato y la compañía responde si acepta asegurar ese contrato con ese inquilino. Según Poliza Médica (datos de marzo de 2026), ese estudio de viabilidad tarda habitualmente unas 24 horas.
Si el resultado es favorable, se emite la póliza y el propietario paga la prima. Si no lo es, la aseguradora no emite la póliza para ese contrato. No existe una «lista negra» de inquilinos: cada compañía decide con su propio criterio, y un rechazo en una no obliga a las demás. Lo explicamos en qué hacer si te deniegan el seguro de alquiler.
Los seis puntos que miran los seguros de alquiler
1. Cuánto pesa la renta sobre los ingresos netos
Es el filtro principal. La comparativa de seguros de impago de la OCU de julio de 2026 señala que lo habitual es exigir que la renta anual no supere el 35 % o el 40 % de los ingresos netos anuales del inquilino, o del inquilino y sus avalistas sumados.
Traducido a un caso concreto (cálculo propio a partir de ese ratio): con una renta de 800 € al mes, es decir, 9.600 € al año, la aseguradora pide unos ingresos netos de entre 24.000 y 27.400 € al año. Son, redondeando, entre 2.000 y 2.300 € netos al mes. Si cobras menos, no es que la prima suba: es que la compañía no asegura ese contrato.
2. Estabilidad laboral: tipo de contrato y antigüedad
Ganar lo suficiente hoy no basta; la aseguradora quiere saber si lo seguirás ganando durante el contrato. Por eso mira el tipo de contrato (indefinido, temporal, en periodo de prueba), la antigüedad en la empresa y si los ingresos son regulares. Un contrato indefinido con antigüedad pasa el filtro con más facilidad que uno temporal recién firmado, aunque el sueldo sea el mismo.
Si eres autónomo, lo que se valora es la última declaración de la renta y los pagos trimestrales del año en curso. Si eres pensionista, el certificado de la pensión. Son los justificantes que recogen tanto la OCU como Poliza Médica en su documentación habitual.
3. Ficheros de morosidad e impagos anteriores
Muchas compañías comprueban si el candidato figura en ficheros de solvencia o de impagos, incluidos los específicos de alquiler. Conviene saber que esos ficheros están regulados: el artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018 solo permite incluir deudas ciertas, vencidas y exigibles, exige que se haya requerido el pago antes y limita la permanencia del dato a cinco años desde el vencimiento. Si estás en un fichero por una deuda que no cumple esas condiciones, puedes pedir que te borren antes de solicitar el alquiler.
4. Quién firma: titulares y avalistas
Si el contrato lo firman dos personas, la aseguradora suma los ingresos de ambas y aplica el mismo ratio del 35 % o 40 %. Lo mismo ocurre con un avalista: sus ingresos cuentan para el cálculo, y por eso es la salida habitual cuando el inquilino no llega solo. El avalista pasa el mismo estudio que el inquilino (ingresos, contrato, ficheros).
5. El contrato de alquiler
La póliza se emite sobre un contrato concreto, y la aseguradora comprueba que encaje en sus condiciones:
- Uso. La mayoría de pólizas están pensadas para vivienda habitual. Los contratos de temporada o de muy corta duración suelen quedar fuera.
- Renta. Algunas compañías fijan un máximo asegurable. La OCU cita el de la póliza de Mutua de Propietarios: 3.000 € al mes.
- Contrato nuevo o en curso. Si el inquilino ya vive en el piso, unas aseguradoras lo aceptan si no hay impagos previos y otras solo aseguran contratos nuevos. Pregúntalo antes de pedir presupuesto.
- Fianza entregada. La fianza es obligatoria con o sin seguro: una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto del de vivienda, según el artículo 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
6. Lo que no miran (y a veces se cree que sí)
El seguro de impago no inspecciona la vivienda ni valora su estado: eso corresponde al seguro de hogar, que es otra póliza. Tampoco decide en función de la zona «de riesgo» del piso ni de si el inquilino tiene mascota. Los daños que cause un animal no entran en la póliza de impago; si vas a vivir de alquiler con tu perro, te interesa saber si merece la pena un seguro para perros que cubra su responsabilidad civil.
Resumen: criterio, umbral y documento que lo prueba
| Qué miran | Umbral habitual | Documento que lo acredita | Fuente |
|---|---|---|---|
| Esfuerzo de la renta | Renta anual ≤ 35 %-40 % de los ingresos netos | Nóminas, declaración de la renta o certificado de pensión | OCU, julio de 2026 |
| Estabilidad laboral | Contrato indefinido o antigüedad acreditada | Contrato de trabajo y últimas nóminas | OCU y Poliza Médica |
| Ficheros de morosidad | Sin deudas ciertas, vencidas y exigibles | Lo consulta la aseguradora | Ley Orgánica 3/2018, art. 20 |
| Avalistas | Sus ingresos se suman al cálculo | Misma documentación que el inquilino | OCU, julio de 2026 |
| Contrato | Vivienda habitual; renta máxima según compañía (3.000 €/mes en Mutua de Propietarios) | Contrato firmado o borrador | OCU, julio de 2026 |
| Fianza | 1 mensualidad (vivienda) o 2 (otros usos) | Justificante de la fianza | LAU, art. 36 |
Qué documentación te van a pedir
Prepárala antes de que te la pidan: sin ella el estudio no empieza. Según la OCU y Poliza Médica, lo habitual es:
- DNI o NIE de cada inquilino y, si lo hay, del avalista.
- Contrato de trabajo y las últimas nóminas (asalariados); declaración de la renta y trimestrales (autónomos); certificado de la pensión (pensionistas).
- Contrato de alquiler firmado, o el borrador si la compañía estudia al inquilino antes de la firma.
- Datos del inmueble: dirección, renta pactada y características básicas.
La lista exacta de cada compañía, y los requisitos que debe cumplir el propietario, están en requisitos para contratar un seguro de impago de alquiler.
Qué pasa después del estudio
Si el inquilino pasa el filtro, la aseguradora calcula la prima. Cuesta entre el 3 % y el 5 % de la renta anual según Poliza Médica, y entre el 3,5 % y el 6 % según Arrenta; la póliza más barata de la comparativa de la OCU aplica el 2,98 %. Tienes el detalle por compañía en cuánto cuesta un seguro de impago de alquiler.
La prima la paga normalmente el propietario, que es quien contrata y quien cobra si hay impago. Solo la paga el inquilino si se pacta por escrito en el contrato: lo explicamos en quién paga el seguro de impago de alquiler.
Un consejo para las dos partes: pedid el estudio antes de firmar el contrato de alquiler. Así el propietario no se compromete con un inquilino que luego no pase el filtro, y el inquilino no deja señal por un piso que no va a conseguir.
Preguntas frecuentes
¿Qué ingresos necesito para que me acepte el seguro de alquiler?
Lo habitual es que la renta anual no supere el 35 % o el 40 % de tus ingresos netos anuales, según la comparativa de la OCU de julio de 2026. Para un alquiler de 800 € al mes eso supone entre 2.000 y 2.300 € netos al mes, contando los ingresos de todos los titulares y avalistas.
¿Miran si estoy en ASNEF u otro fichero de morosos?
Muchas aseguradoras consultan ficheros de solvencia. Solo pueden figurar deudas ciertas, vencidas y exigibles, previamente reclamadas, y el dato caduca a los cinco años (artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018). Si tu inclusión no cumple esas condiciones, puedes pedir que te borren.
¿Aceptan a autónomos y pensionistas?
Sí. A los autónomos se les valora con la declaración de la renta y los pagos trimestrales, y a los pensionistas con el certificado de la pensión. El criterio es el mismo: que la renta no pase del 35 %-40 % de los ingresos netos.
¿Cuánto tarda la aseguradora en responder?
Unas 24 horas desde que recibe la documentación completa, según Poliza Médica (marzo de 2026). Si falta algún documento, el plazo no empieza a contar.
¿El seguro de impago mira el estado de la vivienda?
No. El seguro de impago estudia al inquilino y el contrato, no el inmueble. El estado y los daños de la vivienda son cosa del seguro de hogar.
¿Si no paso el estudio en una aseguradora me rechazarán todas?
No. Cada compañía aplica su propio criterio y no comparten una lista de inquilinos rechazados. Se puede pedir el estudio en otra aseguradora o reforzar la solicitud con un avalista.
Para seguir leyendo
- Seguro de alquiler denegado: por qué y qué hacer
- Requisitos para contratar un seguro de impago de alquiler
- Quién paga el seguro de impago de alquiler
- Cuánto cuesta un seguro de impago de alquiler
Fuentes
- OCU, comparativa de seguros de impago de rentas (julio de 2026): ratio de esfuerzo, renta máxima asegurable y documentación.
- Poliza Médica, seguro de impago de alquiler (marzo de 2026): plazo del estudio, documentación y horquilla de precios.
- Arrenta, precio del seguro de impago: horquilla de precios y factores.
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 36 (BOE): fianza obligatoria.
- Ley Orgánica 3/2018, artículo 20 (BOE): sistemas de información crediticia.
Consulta de fuentes: octubre de 2026. Los umbrales son los que publican las fuentes citadas; cada aseguradora aplica el suyo.
Y si lo que alquilas es la vivienda por temporadas de ocio, mira también cuándo es obligatorio el seguro de alquiler vacacional: cada comunidad autónoma fija su propio capital mínimo.