En el seguro de impago de alquiler, la prima la paga normalmente el propietario: es quien contrata la póliza y figura como asegurado. Solo la paga el inquilino si se ha pactado por escrito en el contrato. Ninguna ley obliga a contratar este seguro. Lo que sí exige la ley es la fianza, y eso lo explicamos más abajo.
¿Quién paga el seguro de impago de alquiler: el propietario o el inquilino?
Por defecto, el propietario. Es él quien tiene el riesgo de quedarse sin cobrar la renta, así que es él quien contrata la póliza, paga la prima y queda como asegurado y beneficiario de la indemnización si el inquilino deja de pagar.
Que lo pague el inquilino es posible, pero no es lo habitual ni es automático. Para que ocurra tienen que darse dos cosas:
- Que las dos partes lo acepten y lo recojan en el contrato de alquiler, con una cláusula clara: quién paga, qué importe, durante cuánto tiempo y qué coberturas tiene la póliza.
- Que el reparto esté definido. Puede asumirlo el inquilino en su totalidad o solo en parte. Si el contrato no dice nada, se entiende que lo paga el propietario.
Conviene no confundirlo con el seguro de hogar. En un piso alquilado suele haber dos pólizas distintas: el propietario asegura el continente (la vivienda) y el inquilino, si quiere, sus propios enseres. Puedes ver en qué consiste cada una en esta guía sobre el seguro de hogar. El seguro de impago es otra cosa: no cubre daños, cubre rentas que no se cobran.
¿Es obligatorio el seguro de impago de alquiler?
No. Ninguna norma estatal obliga a contratar un seguro de impago de alquiler, ni para vivienda ni para locales u otros usos. Es una decisión del propietario.
Lo que sí es obligatorio es la fianza. El artículo 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos fija que a la firma del contrato el inquilino entrega una fianza en metálico de una mensualidad de renta si es un alquiler de vivienda, y de dos mensualidades si el uso es distinto del de vivienda.
Aunque el seguro sea voluntario, muchos propietarios lo ponen como condición para alquilar y piden al candidato la documentación que la aseguradora necesita para estudiar su solvencia. Es legal pedirla, y el inquilino puede negarse, pero entonces el propietario puede elegir a otro candidato.
Qué cubre el seguro de impago de alquiler (y qué no)
Las coberturas cambian de una compañía a otra, pero el esquema se repite:
- Rentas impagadas, hasta el número de mensualidades que marque cada póliza. Pasado ese límite, la aseguradora deja de pagar aunque el inquilino siga sin abonar la renta.
- Gastos del desahucio: abogado, procurador y costas del procedimiento judicial por falta de pago.
- Coberturas opcionales que algunas pólizas añaden: daños en la vivienda causados por el inquilino, defensa jurídica para otros conflictos del contrato o limpieza tras el desalojo.
Y lo que no cubre:
- Cualquier daño o situación que la póliza no mencione. Si la cobertura de daños no está contratada, el seguro no la paga.
- Inquilinos que no figuren en la póliza o que no hayan pasado el estudio de solvencia de la aseguradora.
- Impagos anteriores a la contratación o fuera del periodo de carencia que fije cada compañía.
Para contratarlo hace falta un contrato de alquiler en vigor y que la aseguradora valide al inquilino. Si quieres ver cómo lo presenta una compañía, aquí tienes un ejemplo de seguro de impago de alquiler. Y en nuestra guía de requisitos para contratar un seguro de impagos de alquiler tienes la lista de documentación completa.
Cuánto cuesta y de qué depende la prima
No hay una tarifa única. La prima se calcula para cada contrato y depende de cuatro cosas: el importe de la renta anual, la comunidad autónoma donde está la vivienda, el perfil de solvencia del inquilino y las coberturas que se añadan. Un alquiler caro con cobertura de daños cuesta más que uno básico solo con rentas. Hemos desgranado cada factor en cuánto cuesta un seguro de impago de alquiler.
Qué hacer si se produce un impago de alquiler
El orden importa, porque la póliza tiene un plazo para comunicar el siniestro y, si se pasa, la aseguradora puede rechazarlo.
- Habla con el inquilino. Un retraso puntual no es un impago. Si hay voluntad de pagar, se puede pactar un plan de pagos por escrito.
- Requerimiento por escrito. Si no hay respuesta, envía un requerimiento de pago fehaciente (burofax con acuse de recibo o medio equivalente). Es la prueba de que reclamaste.
- Comunica el impago a la aseguradora dentro del plazo que marque tu póliza. Revisa ese plazo el día que firmes, no el día que falte la renta.
- Procedimiento de desahucio. Si el inquilino no paga ni se va, se inicia el desahucio por falta de pago. La mayoría de pólizas incluyen la asistencia jurídica de ese proceso, así que la aseguradora suele poner el abogado.
Si la aseguradora rechaza al inquilino o no acepta la póliza, lo habitual es que sea por el estudio de solvencia. En qué miran los seguros de alquiler explicamos qué comprueban exactamente.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario obligar al inquilino a pagar el seguro de impago?
No de forma unilateral. Solo lo paga el inquilino si las dos partes lo pactan y queda escrito en el contrato, con el importe y la duración. Sin esa cláusula, lo paga el propietario.
¿Es legal que me pidan documentación para el seguro de impago?
Sí. El propietario puede pedir al candidato la documentación que la aseguradora necesita para estudiar su solvencia (contrato de trabajo, nóminas o declaración de la renta). El candidato puede negarse, y el propietario puede elegir a otro inquilino.
¿El seguro de impago sustituye a la fianza?
No. La fianza es obligatoria por ley (artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: una mensualidad en vivienda, dos en otros usos). El seguro de impago es voluntario y se suma a la fianza, no la reemplaza.
¿Quién cobra la indemnización si el inquilino no paga?
El propietario, que es el asegurado y beneficiario de la póliza, aunque la prima la haya pagado el inquilino por acuerdo entre ambos.
¿Qué pasa si comunico el impago a la aseguradora fuera de plazo?
La aseguradora puede rechazar el siniestro o reducir lo que paga. Cada póliza fija su plazo para comunicar el impago; búscalo en las condiciones particulares antes de que haga falta.