Requisitos para contratar un seguro de impago de alquiler (2026)

Actualizado el 1 de noviembre de 2026 · Por Lucía Ferrán

Para contratar un seguro de impago de alquiler necesitas tres cosas: ser el propietario de la vivienda, tener un contrato de arrendamiento firmado conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos y que tu inquilino supere el estudio de solvencia de la aseguradora. Ese estudio se resume en una regla: la renta no puede pasar del 40 % de sus ingresos netos (el 45 % en algunas compañías) y el inquilino no puede figurar en ficheros de morosos como ASNEF, RAI o FIM. Abajo tienes los requisitos detallados, la documentación según el perfil del inquilino, lo que cubre cada aseguradora en 2026 y qué hacer si te lo deniegan.

¿Qué es un seguro de impago de alquiler?

Es una póliza que contrata el propietario de una vivienda alquilada para cobrar la renta si el inquilino deja de pagar. La aseguradora adelanta las mensualidades impagadas hasta el límite de la póliza y se hace cargo del procedimiento judicial para recuperar la vivienda. No es obligatorio por ley. Es una garantía que el arrendador añade al contrato y que, en la práctica, sustituye a pedir varios meses de fianza o un aval al inquilino.

Las coberturas habituales son cuatro:

• Rentas impagadas. Entre 6 y 24 meses según la compañía, de acuerdo con la guía de requisitos de Póliza Médica. Segurfer precisa que la mayoría de aseguradoras ofrece entre 6 y 12 meses.
• Defensa jurídica y desahucio. Abogado y procurador para reclamar la deuda y recuperar el piso. Mapfre, por ejemplo, la limita a 3.000 euros por garantía.
• Daños y actos vandálicos causados por el inquilino en la vivienda. En Mapfre, también con un límite de 3.000 euros.
• Impago de suministros (agua, luz, gas) que el inquilino deja pendientes. No todas lo incluyen: Caser sí, según Póliza Médica.

Requisitos del propietario y de la vivienda

La aseguradora revisa primero el contrato y el inmueble. Según Póliza Médica y Segurfer, la lista es casi la misma en todas las compañías:

• Ser el propietario de la vivienda. El tomador del seguro es el arrendador. Si hay varios propietarios, uno figura como tomador y acredita la titularidad.
• Contrato de alquiler firmado conforme a la LAU y de larga duración. Los alquileres turísticos y los contratos de temporada no se aseguran.
• Cédula de habitabilidad o el documento equivalente que exija tu comunidad autónoma.
• DNI o NIE del propietario y de cada inquilino que firme el contrato.
• Fianza legal depositada. La fija el artículo 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos: una mensualidad de renta en vivienda y dos en uso distinto del de vivienda. Es obligatoria con o sin seguro.
• Solicitud de seguro con los datos del contrato, de la vivienda y del inquilino.
• Si el inmueble tiene más de 50 años, algunas aseguradoras piden certificar que las instalaciones de agua, luz y gas están rehabilitadas, según Póliza Médica.

Si el inquilino ya vive en el piso, depende de la compañía: unas aceptan contratos en curso siempre que no haya impagos anteriores y otras solo aseguran contratos nuevos. Pregúntalo antes de pedir el estudio, porque es lo primero que mira el tramitador.

La regla del 40-45 %: cuántos ingresos necesita tu inquilino

La renta mensual no debe superar el 40 % de los ingresos netos mensuales del inquilino, y en algunos casos se admite hasta el 45 %, según Póliza Médica. Segurfer lo expresa en términos anuales: la renta anual no puede superar el 45 % de los ingresos netos anuales. RealAdvisor sitúa el corte habitual entre el 35 y el 40 %. Dicho al revés, el inquilino tiene que ganar entre 2,2 y 2,5 veces la renta. Si firman varios inquilinos, sus ingresos se suman.

Cifras de Póliza Médica (actualizadas en abril de 2026). Haz la cuenta antes de pedir el estudio. Si alquilas a 900 euros y el candidato cobra 1.800 euros netos, la renta se come el 50 % de sus ingresos y no pasará el filtro por sí solo. Con un segundo inquilino o un avalista, la cuenta cambia.

Requisitos del inquilino: solvencia y documentación

El estudio de solvencia es el mismo para todos los perfiles: ingresos suficientes, estabilidad y ausencia de deudas registradas. Lo que cambia es con qué documentos se demuestra. En qué miran los seguros de alquiler antes de aceptar a un inquilino detallamos cómo puntúa la aseguradora cada dato. Aquí, lo que te van a pedir según el caso.

Trabajador por cuenta ajena

Es el perfil que más rápido se aprueba. La aseguradora valora el tipo de contrato y la antigüedad en la empresa. Póliza Médica habla de un mínimo de 6 meses a 1 año en la empresa actual, con preferencia por el contrato indefinido. RealAdvisor es algo más flexible y sitúa la antigüedad aceptada en 3 a 6 meses. Un contrato temporal no es un rechazo automático, pero la aseguradora mirará cuántos meses quedan y si hay historial anterior.

Documentación: DNI o NIE, contrato de trabajo, últimas nóminas, informe de vida laboral y última declaración de la renta.

Autónomo

Aquí el filtro es más exigente porque los ingresos varían. Póliza Médica pide alta en el RETA con un mínimo de 1 año, y en algunas compañías 2. RealAdvisor coincide: al menos 12 meses, y algunas aseguradoras piden entre 18 y 24. Los ingresos que cuentan son los netos declarados, no la facturación.

Documentación: DNI o NIE, alta en el RETA, última declaración de la renta, declaraciones trimestrales de IVA e IRPF del ejercicio en curso y recibos recientes de la cuota de autónomo.

Pensionista y funcionario

Son los perfiles de ingresos más estables y las aseguradoras los tratan como tales. El pensionista acredita su renta con el certificado de la pensión que emite la Seguridad Social o la mutualidad correspondiente. El funcionario, con su nómina y el nombramiento o certificado de servicios. En ambos casos se aplica la misma regla del 40-45 %: lo que varía es que no hace falta demostrar antigüedad laboral.

Requisitos por aseguradora en 2026

Las compañías coinciden en el estudio de solvencia y se diferencian en los meses de renta que cubren y en las garantías que añaden. La tabla recoge los datos publicados por Póliza Médica en abril de 2026, por la web oficial de Mapfre y por RealAdvisor. Comprueba siempre las condiciones particulares: el número de meses se elige al contratar y cambia el precio.

Mapfre explica también cómo se cobra cuando hay impago, y el procedimiento es parecido en todas: primero reclamas la deuda al inquilino por una vía que deje constancia, como un burofax o un conducto notarial. Después se presenta la demanda, que se resuelve en un juicio verbal. Cuando el juzgado dicta sentencia, la aseguradora abona las mensualidades cubiertas. Por eso importa tanto el plazo para comunicar el impago que figura en tu póliza: si lo dejas pasar, la compañía puede rechazar el siniestro.

Ficheros de morosos: ASNEF, RAI y FIM

Antes de mirar una sola nómina, la aseguradora consulta tres registros de impagos. Según Póliza Médica, si el candidato figura en cualquiera de ellos la póliza se rechaza automáticamente, sin estudio de ingresos.

• ASNEF. El fichero de impagos de particulares más consultado en España. Recoge deudas con bancos, financieras, telecos y compañías de suministros.
• RAI. Registro de Aceptaciones Impagadas. Anota efectos de pago (pagarés, letras) devueltos. Afecta sobre todo a autónomos y empresas.
• FIM. Fichero de Inquilinos Morosos. Es específico de alquileres: en él aparecen inquilinos con rentas impagadas comunicadas por propietarios o administradores.

Si tu candidato cree que puede estar en alguno, lo mejor es que lo compruebe él mismo antes de pedir el seguro. Una deuda pequeña y antigua de una operadora de telefonía basta para que el expediente se rechace, y la aseguradora no suele explicar el motivo.

Qué pasa si la aseguradora rechaza a tu inquilino

El rechazo no significa que tengas que buscar otro inquilino. Según Póliza Médica y Segurfer, hay tres salidas, y en seguro de alquiler denegado: causas y qué hacer las desarrollamos con casos reales.

1. Incorporar un avalista. Es lo más habitual cuando el inquilino está cerca del umbral pero no lo alcanza. El avalista presenta exactamente la misma documentación y pasa el mismo estudio de solvencia que el inquilino, según Póliza Médica. Segurfer lo confirma: debe cumplir los mismos criterios de ingresos. La ventaja es que sus ingresos se suman a los del inquilino para llegar al 40 %.
2. Aval bancario o personal. Si no hay avalista, el inquilino puede depositar un aval en el banco por el importe de varias mensualidades. Lo cita Póliza Médica como alternativa y Segurfer habla de incluir cotitulares o avalistas cuando no se cumple el 45 %. No sustituye al seguro, pero garantiza el cobro de los primeros meses.
3. Seguro sin documentación económica. Algunas compañías ofrecen una modalidad que evalúa al inquilino con un scoring automatizado en lugar de nóminas y contratos. Según Póliza Médica, suelen ser algo más caras o tener coberturas más limitadas. El scoring digital de Mutua de Propietarios que menciona RealAdvisor va en esa línea.

Una cuarta opción, que no aparece en las guías de las aseguradoras pero funciona: pedir el estudio en una segunda compañía. Los criterios de antigüedad y de porcentaje de ingresos cambian entre aseguradoras, y un inquilino con 5 meses de contrato puede encajar en una y no en otra.

Cómo contratar el seguro de impago, paso a paso

1. Pide el estudio del inquilino antes de firmar el alquiler. Es el orden correcto: si el candidato no pasa el filtro, todavía puedes negociar un avalista o buscar otro inquilino sin estar atado a un contrato.
2. Reúne tu documentación. Escritura o nota simple que acredite la propiedad, DNI, cédula de habitabilidad y, si ya está firmado, el contrato con la fianza depositada.
3. Pide al inquilino la suya según su perfil, con la tabla de arriba. Si son varios, la de cada uno.
4. Elige coberturas y meses. Decide cuántas mensualidades quieres cubrir y si necesitas daños, suministros o cerrajero. Cada mes añadido sube la prima.
5. Espera la respuesta. Según Póliza Médica, la aprobación tarda entre 24 y 48 horas laborables. Las modalidades con scoring automático responden en minutos.
6. Firma la póliza y apunta el plazo para comunicar impagos. Está en las condiciones particulares. Recuerda que en Mapfre la cobertura arranca a partir del segundo mes de impago, así que la reclamación por burofax debe salir en cuanto falte la primera renta.

Quién paga el seguro de impago de alquiler

Lo paga el propietario. Es quien lo contrata, quien figura como tomador y quien cobra la indemnización si hay impago. Solo lo paga el inquilino cuando las dos partes lo pactan y queda por escrito en el contrato, y aun así el tomador y beneficiario sigue siendo el arrendador. Tienes todos los supuestos, incluido qué pasa cuando el propietario lo exige como condición para alquilar, en nuestra guía sobre quién paga el seguro de impago de alquiler.

Cuánto cuesta un seguro de impago de alquiler en 2026

La prima se calcula como un porcentaje de la renta anual. Póliza Médica la sitúa entre el 3 % y el 5 %; Segurfer, entre el 4 % y el 5 %. El precio final depende de los meses cubiertos, las garantías añadidas y el perfil del inquilino. Estos son los ejemplos que publican ambas fuentes:

Traducido a lo que se nota en el bolsillo: para un piso de 1.000 euros al mes, el seguro cuesta entre medio mes y un mes de renta al año. En cuánto cuesta un seguro de impago de alquiler comparamos las primas con más detalle y explicamos qué garantías encarecen más la póliza.

Preguntas frecuentes

¿Qué requisitos tiene que cumplir el inquilino para un seguro de impago de alquiler?

Tres: que la renta no supere el 40 % de sus ingresos netos (el 45 % en algunas aseguradoras), que acredite estabilidad laboral (de 3 meses a 1 año de antigüedad si es asalariado, de 1 a 2 años en el RETA si es autónomo) y que no figure en ASNEF, RAI ni FIM.

¿Cuántos ingresos necesita mi inquilino para que le aprueben el seguro?

Entre 2,2 y 2,5 veces la renta mensual, según Póliza Médica. Para un alquiler de 800 euros, al menos 1.778 euros netos al mes con la regla del 45 % y 2.000 euros con la del 40 %.

¿Puedo contratar el seguro si el inquilino ya vive en el piso?

Depende de la aseguradora. Algunas aceptan contratos en curso si no hay impagos anteriores; otras solo aseguran contratos nuevos. Pregúntalo antes de pedir el estudio.

¿Qué documentación piden a un autónomo?

Alta en el RETA con al menos 1 año de antigüedad (a veces 2), última declaración de la renta, declaraciones trimestrales de IVA e IRPF y recibos recientes de la cuota de autónomo. Los ingresos que cuentan son los netos declarados.

¿Cuántos meses de renta cubre el seguro de impago?

Entre 6 y 24 meses según la compañía. Mapfre cubre 6, 9 o 12 cuotas a elegir; ARAG, de 6 a 18; Caser, 12; Allianz, de 6 a 12; Mutua de Propietarios, hasta 24.

¿Qué pasa si mi inquilino está en ASNEF?

La póliza se rechaza automáticamente, sin entrar a valorar sus ingresos, según Póliza Médica. Lo mismo ocurre con el RAI y el FIM. La única salida es cancelar la deuda y pedir la baja del fichero antes de solicitar el seguro.

¿Qué requisitos pide Mapfre para el seguro de impago de alquiler?

Los generales del sector: contrato conforme a la LAU, estudio de solvencia del inquilino y fianza depositada. Según su web oficial, cubre hasta 12 meses de renta a partir del segundo mes de impago, con defensa jurídica y actos vandálicos limitados a 3.000 euros cada uno.

¿Es obligatoria la fianza para contratar el seguro?

La fianza es obligatoria en todo alquiler, con o sin seguro: una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto del de vivienda, según el artículo 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. La aseguradora comprobará que está depositada.

¿Cuánto tarda la aseguradora en aprobar el seguro?

Entre 24 y 48 horas laborables desde que entrega toda la documentación, según Póliza Médica. Las modalidades con scoring digital, como la que RealAdvisor atribuye a Mutua de Propietarios, responden en unos 2 minutos.

¿Qué puedo hacer si la aseguradora rechaza a mi inquilino?

Incorporar un avalista que pase el mismo estudio de solvencia y cuyos ingresos se sumen a los del inquilino, pedir un aval bancario, optar por una modalidad con scoring sin documentación económica o solicitar el estudio en otra compañía con criterios distintos.

Para seguir leyendo

• Qué miran los seguros de alquiler antes de aceptar a un inquilino
• Seguro de alquiler denegado: causas y qué hacer
• Cuánto cuesta un seguro de impago de alquiler

Si en tu caso el alquiler es por temporadas de ocio, los requisitos cambian: esto es lo que exige el seguro de alquiler vacacional en cada comunidad.